Airbnb Regelgeving in Utrecht
Regelgeving voor Airbnb in Utrecht.
Voordat je jouw woning gaat verhuren via Airbnb is het belangrijk om op de hoogte te zijn van alle wet en regelgeving. Hiermee voorkom je vervelende situaties en draag je niet alleen zorg voor je eigen huis maar ook voor de leefomgeving van de buren en de stad Utrecht.
Momenteel is er nog geen landelijke regelgeving m.b.t. Airbnb en elke gemeente kan er tot op een zekere hoogte op zijn eigen manier mee omgaan. Daardoor kan het wel lastig zijn om er achter te komen welke regelgeving nu op jouw situatie van toepassing is.
BnB Service Utrecht heeft veel contact met de gemeente Utrecht en is goed op de hoogte van wat wel en niet is toegestaan.
Onderscheid tussen soorten verhuur.
Voor het (tijdelijk) verhuren van een complete woning of een gedeelte van een woning gelden verschillende regels. Het is daarom belangrijk om als eerst in kaart te brengen welke optie toepasbaar is op de betreffende situatie.
Particuliere vakantie verhuur
✅ Verhuur van de complete woning. ✅ Verhuurder staat ingeschreven op het adres. ✅ Maximaal 60 nachten. ✅ Huurders verblijven veelal enkele nachten en schrijven zich niet in.
Bed & Breakfast
✅ Verhuren van max. 40/50% van de woning. ✅ Verhuurder staat ingeschreven op het adres. ✅ Huurders verblijven veelal enkele nachten en schrijven zich niet in. ✅ Verhuur is het hele jaar toegestaan.
Tijdelijke verhuur
✅ Verhuur van de complete woning. ✅ Verhuurder staat ingeschreven op het adres. ✅ Huurcontract is verplicht. ✅ Huurders verblijven een langere periode en schrijven zich bij 4+ maanden in op het adres.
Hospita
✅ Verhuren van een deel van de woning. ✅ Verhuurder staat ingeschreven op het adres. ✅ Huurders verblijven een langere periode en schrijven zich bij 4+ maanden in op het adres. ✅ Maximaal 2 huurders.
Reguliere verhuur
✅ Verhuur van de complete woning. ✅ Verhuurder staat niet ingeschreven op het adres. ✅ Huurders verblijven voor onbepaalde tijd en schrijven zich bij 4+ maanden in op het adres. ✅ Huurcontract is verplicht.
Short Stay
✅ Verhuur van de complete woning. ✅ Verhuurder staat niet ingeschreven op het adres. ✅ Huurders verblijven enkele weken tot max. 6 maanden. ✅ Huurders schrijven zich in bij 4+ maanden verblijf. ✅ Vergunning is verplicht.
Tijdelijke verhuur koopwoning
✅ Verhuur van de complete woning. ✅ Woning staat te koop. ✅ Verhuurder staat niet ingeschreven op het adres. ✅ Huurders verlijven totdat de woning verkocht is. ✅ Vergunning is verplicht.
Particuliere Vakantie Verhuur
Particuliere vakantie verhuur of het ‘Airbnben’ van je woning komt vaak voor bij eigenaren welke veel van huis zijn. Dit kan verschillende redenen hebben zoals bijvoorbeeld vakantie, zakenreizen of een lange afstand relatie.
Het is een goede manier om extra bij te verdienen en bovendien is het beschikbaar stellen van jouw onderbenutte woning ook nog eens goed voor het milieu!
Ondanks de positieve inbreng van Airbnb heeft De gemeente Utrecht besloten om de particuliere vakantie verhuur aan banden te leggen met de volgende regelgeving en voorwaarden.
Bekijk onderaan de pagina de veelgestelde vragen over Particuliere vakantie verhuur & Airbnb
Particuliere vakantie verhuur regelgeving:
-
De verhuurder staat ingeschreven (BRP) op het betreffende adres.
-
De woning mag voor maximaal 60 nachten per kalenderjaar verhuurd worden aan gasten.
-
Aantal personen, een woning met een woonoppervlakte tot 200 vierkante meter mag aan maximaal 6 gasten verhuurd worden
-
Aantal personen, een woning met een woonoppervlakte groter dan 200 vierkante meter mag aan maximaal 8 gasten verhuurd worden.
-
Vooraf aan de verhuurperiode moet u zich aangemeld hebben voor toeristenbelasting bij de BGHU. De toeristenbelasting bedraagt 5%.
-
De woning dient brandveilig te zijn volgens de eisen van het bouwbesluit.
-
Er mag geen overlast ontstaan dankzij de particuliere vakantie verhuur.
-
In de toekomst dient de verhuurder zich te registeren bij de gemeente voorafgaand aan de verhuur.
Bed & Breakfast regelgeving:
-
De verhuurder staat ingeschreven (BRP) op het betreffende adres.
-
Er mag maximaal 40% of 50% van het woonoppervlakte verhuurd worden aan gasten. In het bestemmingsplan is na te gaan hoeveel er precies verhuurd mag worden.
-
Er mogen maximaal 2 kamers met maximaal 5 bedden beschikbaar gesteld worden.
-
De betreffende woonoppervlakte mag gedurende het gehele jaar verhuurd worden.
-
Vooraf aan de verhuurperiode moet u zich aangemeld hebben voor toeristenbelasting bij de BGHU. De toeristenbelasting bedraagt 5%.
-
De woning dient brandveilig te zijn volgens de eisen van het bouwbesluit.
-
Er mag geen overlast ontstaan dankzij de Bed & Breakfast verhuur.
-
In de toekomst dient de verhuurder zich te registeren bij de gemeente voorafgaand aan de verhuur.
Bed & Breakfast
Een Bed & Breakfast is een leuke manier om je woning te delen met gasten van over de hele wereld en geld te verdienen met je eigen woning. Deze vorm van verhuur zie je veel voorkomen bij eigenaren in de creatieve sector en/of bij zelfstandige ondernemers, de Bed & Breakfast inkomsten bieden de eigenaren de mogelijkheid om hun passie en beroep te blijven uitoefenen. Bed & Breakfasts gebruiken Airbnb ook als hun nummer 1 platform om te verhuren.
De gemeente Utrecht heeft de Bed & Breakfast regeling de afgelopen jaren niet veranderd.
Bekijk onderaan de pagina de veelgestelde vragen over de Bed & Breakfast regeling.
Tijdelijke Onderhuur/Verhuur
Het onderhuren of het verhuren van je woning is de uitkomst wanneer je voor langere tijd weg bent. Op deze manier worden de kosten gedekt en hou je er vaak zelfs nog wat aan over. Deze vorm van verhuur zie je veel voorkomen bij mensen die een lange reis gaan maken of een tijdelijk project hebben in het buiteland.
Tip: Door het instellen van een minimaal en maximaal aantal nachten kan je ook je woning verhuren via Airbnb.
Tijdelijke Onderhuur/Verhuur regelgeving:
-
De verhuurder staat ingeschreven (BRP) op het betreffende adres, tenzij de verhuurder langer dan 8 maanden naar het buitenland gaat dan dient deze zich uit te schrijven (BRP).
-
De huurders dienen zich in te schrijven wanneer deze voorafgaand aan de huurperiode van plan zijn langer dan 4 maanden de woning te huren.
-
De huurbescherming voor de huurders is beperkt, de huurder dient de woning te verlaten op de overeengekomen einddatum.
-
Er dient een huurcontract opgesteld te worden.
-
De eigenaar dient toestemming te geven voor onderhuur.
-
De woning dient brandveilig te zijn volgens de eisen van het bouwbesluit.
-
Wanneer er volgens het bestemmingsplan teveel mensen op het betreffende adres ingeschreven staan kan er controle volgen van de brandweer, deze kijken naar het werkelijk aantal bewoners. Het wordt aangeraden een verklaring op te stellen waarin aangegeven wie er wanneer in de woning woont, ondertekend door de betreffende personen.
Hospita regelgeving:
-
De verhuurder staat ingeschreven (BRP) op het betreffende adres.
-
De verhuurder is voor minimaal 10% eigenaar van de woning.
-
De verhuurder mag aan maximaal 2 personen kamers verhuren.
-
De huurders dienen zich in te schrijven (BRP) wanneer deze voorafgaand aan de huurperiode van plan zijn langer dan 4 maanden de kamer te huren.
-
De woning dient brandveilig te zijn volgens de eisen van het bouwbesluit.
-
Wanneer de verhuurder aan meer dan 2 personen een kamer wilt verhuren dan is er een omgevingsvergunning en mogelijk ook een omzettingsvergunning nodig.
Hospita
De hospita regeling is de uitkomst voor eigenaren die een enkele of meerdere kamers over hebben in hun woning. Vooral wanneer men geen zin heeft in het reilen en zeilven van een Bed & Breakfast dan is dit een goede optie.
Er wordt namelijk voor de langere termijn een of meerdere kamers verhuurd in de woning.
Reguliere Verhuur
Reguliere verhuur is voor degene die een tweede woning of een beleggingspand hebben.
Doordat huurders er voor onbepaalde tijd in zitten ontstaat er een stabiele inkomsten stroom.
Reguliere verhuur regelgeving:
-
De eigenaar van de woning staat niet ingeschreven (BRP) op het betreffende adres.
-
De woning dient brandveilig te zijn volgens de eisen van het bouwbesluit.
-
De woning wordt verhuurd voor onbepaalde tijd.
-
De huurders hebben recht op huurbescherming.
-
Er dient een huurcontract opgesteld te worden.
-
De huurders dienen zich in te schrijven (BRP) wanneer deze voorafgaand aan de huurperiode van plan zijn langer dan 4 maanden de kamer te huren.
Short Stay regelgeving:
-
De eigenaar van de woning staat niet ingeschreven (BRP) op het betreffende adres.
-
De woning wordt verhuurd voor periodes van enkele weken tot maximaal een half jaar.
-
Er is een hotel / logies vergunning benodigd.
-
Voor woningen met een WOZ-waarde welke lager is dan €305.000,- is er ook een onttrekkingsvergunning benodigd.
-
De woning dient brandveilig te zijn volgens de eisen van het bouwbesluit.
-
De huurders dienen zich in te schrijven (BRP) wanneer deze voorafgaand aan de huurperiode van plan zijn langer dan 4 maanden de woning te huren.
Short Stay
Momenteel wordt er aan een nieuw beleid gewerkt voor Short Stay, updates zullen volgen.
Verhuren van koopwoning
Wanneer je woning te koop staat en deze is nog niet verkocht dan is er de optie om deze tijdelijk te verhuren. Op deze manier wordt er voorkomen dat eigenaren met dubbele hypotheeklasten in de financiële problemen komen. Voor het verhuren van een te koop staande woning is een vergunning benodigd, om deze te verkrijgen dien je aan de volgende voorwaarden te voldoen.
Het aanvragen van de vergunning kan via ‘Het vierde huis’.
Verhuren van koopwoning regelgeving:
-
De aanvrager van de vergunning is de eigenaar van de woning en voldoet aan één van de volgende situaties.
-
Situatie 1, Voordat de woning te koop werd gezet was de woning (gedeeltelijk) bewoond door de eigenaar.
-
Situatie 2, In de laatste 10 jaar is de woning niet langer dan 3 jaar achter elkaar verhuurd.
-
Situatie 3, Er heeft nog nooit iemand gewoond (van toepassing bij nieuwbouwwoningen).
Veelgestelde Vragen over de regelgeving:
Particuliere vakantie verhuur
1. Wanneer is de nieuwe Airbnb regelgeving van Utrecht ingegaan?
Het nieuwe beleid omtrent Airbnb is op 30 mei 2018 ingegaan.
2. Tellen de reeds geboekte reserveringen voordat de regelgeving inging mee?
Volgens de Gemeente Utrecht 'Lijn is dat de boekingen voorgaand aan de regelgeving en reeds geboekte reserveringen meetellen, het is 60 nachten per kalenderjaar, dit geldt ook voor 2018.
3. Aan hoeveel personen mag ik mijn woning verhuren?
In een woning met een kadastraal woonoppervlak van minder dan 200m2 (BVO) wordt aan niet meer dan zes personen per nacht onderdak verleend. In een woning met een kadestraal woonoppervlak van meer dan 200m2 (BVO) wordt aan niet meer dan acht personen per nacht onderdak verleend.
3.1 Hoe wordt de Bruto Vloer Oppervlakte (BVO) gemeten?
BVO (Bruto Vloer Oppervlakte) is oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies van de woning.
4. Moet ik het melden als mijn woning via Airbnb verhuur?
Op dit moment wordt er afgewacht of er een landelijk beleid komt en of daar ook een meldingsplicht in wordt opgenomen. Als het te lang duurt dan gaat de gemeente zelf iets verzinnen, een eenmalige aanmelding heeft de voorkeur i.p.v. elke reservering.
Het betreft een eenmalige registratieplicht die ertoe leidt dat verhuurders als (potentieel belastingplichtigen worden opgenomen in de belastingadministratie. De registratie bij kan dragen aan inzicht in de spreiding van de particuliere vakantieverhuur over de stad. De registratie is opgenomen in het beleid als voorwaarde voor particuliere vakantieverhuur.
Het college schrijft in de brief dat het wil wachten op een nieuw te ontwikkelen landelijke systeem.
5. Hoe wordt een overtreding geconstateerd?
De gemeente Utrecht neemt een melding van overlast in behandeling. Wanneer bij een administratieve controle blijkt dat er sprake is van een overtreding, zullen we bestuursrechtelijk handhavend optreden.
5.1 Wat zijn de gevolgen?
Last onder dwangsom voor de verhuurder, dit houdt in dat als de verhuurder besluit door te gaan met de onrechtmatige daad dan wordt de dwangsom ingevorderd.
5.2 Kan er ook een boete worden opgelegd?
Ja, bij meer dan 60 nachten verhuren worden woningen (met een woz waarde van onder de 305.000 euro) onttrokken aan de woningvoorraad. De gemeente legt hiervoor een boete op (zoals beschreven in de Huisvestingsverordening). Bij woningen met een woz waarde van meer dan 305.000 euro kan er geen boete worden opgelegd.
5.3 Wanneer is er sprake van overlast?
Onder overlast wordt in ieder geval bedoeld:
- Ernstige en/of herhaalde geluid- of geurhinder;
- Ernstige en/of herhaalde hinder van dieren;
- Ernstige en/of herhaalde hinder van bezoekers of personen die tijdelijk in de woning of op het erf aanwezig zijn;
- Ernstige en/of aanhoudende overlast door vervuiling of verwaarlozing van de woning of het erf;
- Intimidatie van huurders vanuit de woning of vanaf het erf.
Bed & Breakfasts
1. Geldt er een meldplicht voor Bed & Breakfasts?
In het verleden gold er een meldplicht voor Bed & Breakfasts maar deze is enkele jaren geleden geschrapt, dus nee er is geen meldplicht voor Bed & Breakfasts bij de gemeente Utrecht.
2. Een B&B mag max. 40% of 50% beslaan van de vloeroppervlakte, hoe is dit te achterhalen?
Het percentage van de vloeroppervlakte welke gebruikt mag worden voor de Bed & Breakfast is op te vragen bij de gemeente Utrecht. Dit staat vermeld in het bestemmingsplan.
2.1 Hoe wordt de 40% of 50% gemeten?
Alle vloeroppervlakte welke privé beschikbaar is voor de huurders (toeristen) tellen mee.
2.2 Hoe werkt het met gedeelde ruimtes zoals bijv. de keuken en badkamer?
Alle ruimtes welke gedeeld worden met de eigenaar/vaste huurder tellen niet mee voor de gemeten vloeroppervlakte.
3. Moet de eigenaar ten allen tijden aanwezig zijn in de Bed & Breakfast?
De eigenaar woont zelf in de woning en is ook op dit adres ingeschreven in de Basisregistratie Personen en is in de regel tijdens de verhuring zelf aanwezig. Aanwezigheid is niet verplicht.
Overig
1. Welke regeling geldt er voor de werfkelders?
Als een werfkelder onderdeel van de woning is valt dit onder de Bed & Breakfast regeling.
Als een werfkelder geen onderdeel is van de woning dan dient er een explotatievergunning aangevraagd te worden, in de praktijk betekent dit dat het niet mogelijk is. Voor een explotatievergunning moet er namelijk ten allen tijden een leidinggevende aanwezig te zijn.
De gemeente Utrecht heeft besloten voor werfkelders een uitzondering te maken. Voor werfkelders Oudegracht is besloten dat de verhuurder / leidinggevende binnen korte periode max. 30 minuten aanwezig moet kunnen zijn.